Betriebskostenvorauszahlung / Abrechnungssaldo

Für viele sorglose Mieter beginnt der Ärger mit der Vorlage der ersten Betriebskostenabrechnung. Setzt der Vermieter die monatliche Vorauszahlung bei Vertragsabschluss zu niedrig an, kommt es häufig zu Streitigkeiten. Das OLG Stuttgart (RE vom 10.08. 1982) hat hier festgelegt, dass die Geltendmachung einer Nachforderung nicht allein deshalb unzulässig ist, weil die Nachforderung den Vorauszahlungbetrag wesentlich übersteigt. Dies habe seine Grenzen darin, dass der Vermieter bei Vertragsabschluss wissentlich die Betriebskosten zu niedrig ansetzt und quasi den Mieter über die tatsächliche Mietbelastung täuscht (OLG Berlin Urteil vom 23.03.99). Eine bewusst unrichtige Angabe bei Vertragsabschluss liegt dann vor, wenn der Vermieter aufgrund der bisher vorliegenden Abrechnung die tatsächliche durchschnittliche Belastung kennt. Es gilt auch dann, wenn der Vermieter den Vertrag über eine Hausverwaltung vermietet und diese für ihn handelt. Das Verschulden der Hausverwaltung muss der Vermieter sich anrechnen lassen (§ 278 BGB, LG Berlin, Urteil vom 7.08.2001, AZ: 64 S 109/01). Ein Verschulden liegt dagegen nicht vor, wenn die Höhe der Betriebskostenbelastung maßgeblich von den Verbrauchsgewohnheiten und Verbrauchseinheiten des Mieters abhängt und bestimmt wird. Neuerdings hat die Rechtssprechung hier zugunsten der Mieterseite entschieden. Ein Verschulden der Vermieterseite wird hier zum Teil dann angenommen, wenn die Höhe der Vorauszahlung nicht einmal den Betrag der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten abdeckt. Dies hat zur Folge, dass der Mieter einen Schadensersatzanspruch auf Freistellung von Nachzahlungen hat (LG Frankfurt/M. Urteil vom 30.11. 2001, AZ 2/17 S 81/01 und OLG Naumburg, Urteil vom 23.11.2001, AZ: 9 U 171/01).

(aus: Mieterzeitung Nr. 19/2003)