HEIZKOSTENPOPULISMUS
Das Zauberwort zur Lösung unserer Umweltprobleme wurde von der UNO ausgegeben: AGENDA 21. Es offenbart sich dahinter ein weltweites Aktionsprogramm für eine nachhaltige und umweltgerechte Entwicklung. Fünf Jahre sind ins Land gegangen, seit die Vereinten Nationen die globalen Umweltprobleme auf dem "Gipfel von Rio" als die bedeutendste Aufgabe für das nächste Jahrhundert erkannt haben. Auf höchster Ebene ist jedoch wenig geschehen. Die Städte sind diejenigen, die alt wurden: Global denken - lokal handeln. Dazu wurden Heizspiegel (München, Regensburg) oder Wärmepaß entwickelt, um den Ausstoß von Kohlendioxid über die Reduzierung von Energieeinsatz bei der Wohnungbeheizung zu reduzieren.
Um dem ungebremsten Umgang mit Heizenergie Einhalt zu gebieten, hat die Bundesregierung Anfang der 80er Jahre die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten verpflichtet eingeführt. Seither ist ein ständiger Rückgang des Verbrauchs von Wärmeenergie festzustellen. Es besteht also durchaus Bereitschaft, sich umweltschonend zu verhalten, wenn dies den Geldbeutel schont. Mit einer Reihe von wirkungsvollen und unkomplizierten Verhaltensmaßnahmen in der Wohnung haben viele Mieter gelernt, wie sie Geld sparen können. Dies ist jedoch noch nicht das Ende: Mit gezielten technischen, aber aufwendigen und teueren Maßnahmen, läßt sich der Energieverbrauch noch deutlich drosseln. Was nützt dies dem Mieter? Können Mieter dabei sparen, oder ist die Brühe teuerer als der Fisch?
Um es vorwegzunehmen: Sicherlich ist heute jedermann davon überzeugt, daß der Schutz unserer Umwelt wichtig ist, daß vor allem der berüchtigte Ausstoß von Kohlendioxid reduziert wird. Nur die schönste Erkenntnis nützt nichts, wenn außer der idealistischen Bereitschaft nicht die finanziellen Mittel vorhanden sind. Die Mieterschaft hat ein Jahrzehnt der Mietenexplosion hinter sich, kommunale Gebühren und andere Nebenkosten als zweite Miete steigen unaufhörlich, die realen Arbeitseinkommen sind teilweise zurückgegangen, Arbeitslosigkeit breitet sich aus. Die Bereitschaft zur ökologischen Umorientierung wird durch die Ebbe in den Lohntüten bzw. den Haushaltskassen der Familien gestoppt. Wer höhere Müllgebühren bezahlen soll, weil das Müllaufkommen gesunken ist, wer höhere Wasser- und Abwasserrechnungen zu begleichen hat, weil der Verbrauch zurückgegangen ist, der wird wohl auch nicht - und schon gar nicht vorschüssig - irgendwelche Investitionen des Vermieters durch Mieterhöhungen finanzieren, um künftig vielleicht (!) Energiekosten zu sparen.
Dies hat man wohl auch in der Projektgruppe "Energie-Tisch Nürnberg" erkannt. Aus diesem Grunde wird auch ein sog. "warmmietneutrales" Konzept angepeilt, will heißen, Mieterhöhungen, die durch technische Maßnahmen zur Energieeinsparungen entstehen, sollen durch die Absenkung der Heiz- und Warmwasserkosten aufgegangen werden. Dies aber ist aus mietrechtlichen Erwägungen nicht möglich bzw. für den Mieter möglicherweise auch nachteilig. Wenn dieses Modell durchsetzbar sein soll, dann müßte das Mietrecht geändert werden und die Wärmelieferung ein Teil der Miete werden; eine Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten entfiele damit. Nach dem derzeitig gültigen Recht ist der Vermieter im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung lediglich Treuhänder der Mieter, d.h. er muß über die entstandenen und umlagefähigen Kosten abrechnen und darf daran auch nichts verdienen. Was aber, wenn dies nicht mehr zu prüfen ist?
Die Preisgabe der verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heizkosten würde zu allererst die Motivation zum sparsamen Umgang mit Heizenergie unterlaufen. Die bisherigen Einsparungen wären gefährdet, wenn man zum untauglichen Modell der Warmmiete zurückkehrte. Warum sollte jemand mit der Heizung sparen, wenn sein Nachbar bei gleicher Miete ungehemmt die Wärme zum Fenster hinausbläst? Gut wärmegedämmte Gebäude verlieren Ihre Wärme durch die Fensterlüftung; darauf aber hat ein Vermieter keinen Einfluß.
Wie soll bei schwankendem Energieverbrauch und jährlich veränderter Preisentwicklung des Energiebezugs die Miete kalkuliert werden ? Und wie sollte der Mieter überprüfen, was gerechtfertigt ist? Ob jemand viel oder wenig Heizenergie verbraucht, ob klimatisch bedingt mehr oder weniger verbraucht wurde oder bestimmte Lagen grundsätzlich mehr Energie erfordern: Sollte allen Ernstes ein jährlich neuer Mietpreis "ausgehandelt" und in einem Vertragszusatz vereinbart werden? Das Konfliktpotential ist schon heute abzusehen; denn einfach den Mietzins bei einer "Warmmiete" zu erhöhen, ist rechtlich nicht zulässig, weil dies eine Mietvertragsänderung darstellt - und der müßte der Mieter erst einmal zustimmen. Zwingen kann man ihn nicht.
Eine Erweiterung des Gedankens ist die "warmmietneutrale Dämmung" von Wohngebäuden. Hierbei wird angenommen, daß entsprechende Energieeinsparungsinvestitionen durch das Aufbringen von Wärmedämmungen sich kostenneutral ausgleichen würden. Dies mag bei stabilen Energiepreisen vielleicht möglich sein; doch Energiepreise sind nicht stabil, sondern steigen stetig. Insofern ist dieses Argument völlig wirklichkeitsfremd, da der Großteil der heute vorhandenen Gebäude selbst mit hohem finanziellen Aufwand nicht derartig umgebaut werden kann, um die heute noch unbekannten Preisgrößen auszugleichen. Im übrigen würde sich selbst bei Richtigkeit der Annahme für den Mieter immer noch das Problem ergeben, daß er wohl nur zu einer Ersparnis käme, wenn er aus dem betreffenden Objekt nie ausziehen dürfte. Auch dies ist unrealistisch. Zudem hätte auch dieses Konzept die fatale Folge, daß der Anreiz zum Energiesparen entfiele. Die Frage, in welchem Umfang der Vermieter - vor allem bei steigenden Energieikosten - überhaupt noch Mieterhöhungen durchführen könnte, ist unter dem derzeitigen Recht hypothetisch zu beantworten: Die steigenden Energiekosten schmälern den Ertrag des Objekts. Eine absolut schädliche Entwicklung für die Investitionstätigkeit im Wohnungsneubau!
Warum, so ist zu fragen, überhaupt diese Überlegungen? Hätten wir einen funktionierenden Wohnungsmarkt - und zwar in allen Teilbereichen - das Problem der Energieeinsparung durch gebäudetechnische Merkmale würde durch den von den Hauseingentümern so hochgelobten Markt reguliert. Da Nebenkosten in ihrer Gesamtheit heute ein immer wichtigeres Entscheidungskriterium für die Preiswürdigkeit einer Wohnung sind, verliert ein Objekt mit hohem Heizkostenaufwand an Attraktivität. Es wäre also ureigenstes Interesse der Hausbesitzer, die Vermietbarkeit ihrer Immobilie durch entsprechende Investitionen zu sichern. So, wie in der Vergangenheit Ofenheizungen durch Zentralheizungen abgelöst wurden - die sich die Vermieter durch Mieterhöhungen bezahlen ließen - so kann dies auch bei Investitionen in die Energieeinsparung erfolgen. Letztere lassen sich die Vermieter ja auch durch den 11 %igen Modernisierungszuschlag bezahlen.
Fazit: